Als ein Bruder und eine Schwester die Wohnung ihres Vaters erben, wirkt die Ausgangslage zunächst überschaubar: Die Immobilie soll verkauft, der Erlös gerecht aufgeteilt und der Nachlass abgeschlossen werden. Doch mit dem ersten Schreiben des Finanzamts verändert sich die Situation: Das Finanzamt hat die Immobilie deutlich höher bewertet, als sie sich am Markt tatsächlich verkaufen lässt.
Erbschaft und Immobilienbewertung sind 2026 für viele eine unerwartete Herausforderung, denn Fälle wie der obige sind keine Ausnahme. Für die Erben bedeutet das: Sie müssen sich auf eine Erbschaftsteuer (umgangssprachlich auch Erbschaftssteuer) einstellen, die auf einem höheren Wert basiert, als sie beim Verkauf tatsächlich realisieren. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, warum das Finanzamt geerbte Immobilien aktuell so häufig zu hoch bewertet, was das für Ihre Erbschaftsteuer bedeutet und welche Möglichkeiten Sie haben, wenn der angesetzte Wert deutlich vom Markt abweicht.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag:
- Erbschaft: Immobilienbewertung bei der Steuer vs. Marktpreis
- Warum die Bewertungen aktuell so oft zu hoch liegen
- Erbschaft: Immobilienbewertungs-Beispiele aus München und Stuttgart
- Was tun, wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet hat
- Fazit zu Erbschaft und Immobilienbewertung: Starres System trifft auf bewegten Markt
Erbschaft: Immobilienbewertung bei der Steuer vs. Marktpreis
Bei der Erbschaft sorgt die Immobilienbewertung in der Nachlasspraxis immer wieder für Diskussionen: Der steuerlich festgestellte Immobilienwert und der tatsächlich am Markt erzielbare Preis können deutlich voneinander abweichen. Im Erbfall ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Dieser Wert dient ausschließlich der Berechnung Ihrer Erbschaftssteuer und wird nicht aus einem konkreten Verkaufsprozess abgeleitet.
Je nach Immobilienart kommen dabei unterschiedliche gesetzlich vorgesehene Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Allen Methoden ist gemeinsam, dass sie auf standardisierten Modellen und statistischen Annahmen beruhen und den Markt nur angenähert abbilden können. Genau das ist der Grund, warum das Finanzamt Immobilien in der Praxis häufig zu hoch bewertet: Es rechnet nach Tabelle, nicht nach Besichtigung.
Ich bin als Erbenermittlerin, Nachlasspflegerin und Testamentsvollstreckerin tätig und begleite allein aktuell parallel derzeit über 120 Immobilien aus Nachlässen. Als Kanzlei haben wir bereits hunderte Objekte veräußert. Überzogene Bewertungen sind dabei keine Ausnahme, sondern seit Jahren ununterbrochen Teil meines Alltags.
Warum die Bewertungen aktuell so oft zu hoch liegen
Ein wesentlicher Grund für die aktuellen Abweichungen liegt in der Datengrundlage der Finanzämter selbst: Die Vergleichswerte hinken der Marktentwicklung um etwa zwei Jahre hinterher.
In den vergangenen 15 Jahren sind die Immobilienpreise nahezu durchgehend gestiegen. In diesem Umfeld wirkte sich die Verzögerung kaum nachteilig aus: Das Finanzamt bewertete tendenziell vorsichtig, und die tatsächlich erzielten Verkaufspreise lagen oft darüber. Für Erben war das günstig.
Seit 2023/2024, einer Marktphase mit sehr hohen Preisen, hat sich dieses Verhältnis umgekehrt. Die Finanzämter legen für ihre Bewertungen noch immer Vergleichsdaten aus dieser Boomphase zugrunde. Die tatsächlichen Marktpreise sind seither jedoch in vielen Lagen gesunken. Das Ergebnis: Bei der Erbschaft fällt die Immobilienbewertung des Finanzamts zu hoch aus, weil sie der aktuellen Marktlage hinterherhinkt.
Wichtig: Die Finanzämter handeln dabei nicht willkürlich, sondern arbeiten mit den Modellen, die ihnen zur Verfügung stehen. Bis Marktdaten gesammelt und ausgewertet sind, vergeht naturgemäß Zeit. Das ist keine böse Absicht, sondern eine strukturelle Verzögerung.
Erbschaft: Immobilienbewertungs-Beispiele aus München und Stuttgart
Wie groß die Differenz im Einzelfall ausfallen kann, zeigen zwei Beispiele aus meiner Praxis.
| Region | Finanzamt-Wert | Marktpreis | Differenz |
| München (Wohnung mit Gemeinschaftsgarten, Bodenwertanteil) | 740.000 € | 350.000 € | 390.000 € |
| Stuttgart | 715.000 € | 600.000 € | 115.000 € |
In München wurde allein der Bodenwert einer Wohnung mit Gemeinschaftsgarten mit 740.000 Euro angesetzt. Die Immobilie war insgesamt in keinem guten Zustand und verfügte über keine individuell nutzbare Außenfläche. Der Gebäudewert wurde nicht berücksichtigt. Der tatsächliche Marktpreis für die komplette Immobilie lag bei rund 350.000 Euro. Hier hatte das Finanzamt die Immobilie deutlich zu hoch bewertet.
In Stuttgart führte eine Differenz von 115.000 Euro zwischen Finanzamt-Wert und realistischem Verkaufspreis dazu, dass die Erben rund 19.000 Euro mehr Erbschaftssteuer zahlen mussten, als bei einer marktgerechten Bewertung angefallen wäre.
Was tun, wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet hat
Wenn der angesetzte Grundbesitzwert aus Ihrer Sicht deutlich vom Markt abweicht, haben Sie in der Praxis beschränkte Handlungsmöglichkeiten. Im Kern stehen Ihnen zwei Wege offen, um den tatsächlichen Marktwert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen: ein Verkauf binnen eines Jahres nach Erbfall oder ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem vereidigten Gutachter oder einem Gutachterausschuss. Welcher Weg infrage kommt, hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit seit dem Erbfall bereits vergangen ist.
Tipp: Innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall kann ein zeitnaher Verkauf der Immobilie als Nachweis dafür dienen, dass der reale Marktwert von der Datengrundlage des Finanzamts abweicht. Voraussetzung ist, dass der Verkauf unter fremdüblichen Bedingungen erfolgt, also über einen Profi zum Marktpreis und nicht etwa zum Freundschaftspreis an Bekannte, und nachvollziehbar dokumentiert ist.
Nach Ablauf dieser Frist bleibt in der Regel nur der Weg über ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, da sich die Immobilienbewertung bei der Erbschaft dann nicht mehr über einen Verkauf korrigieren lässt. Ein solches Gutachten bildet den Marktwert zu einem bestimmten Stichtag ab und kann auch dann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf innerhalb der Jahresfrist nicht möglich oder nicht gewollt ist.
Wichtig: Auch ein Gutachten von einem vereidigten Gutachter ist eine Bewertungsannahme und ersetzt keinen tatsächlich erzielten Kaufpreis.
Welche Vorgehensweise im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der konkreten Situation ab. Für steuerliche oder rechtliche Fragen sind in der Regel Steuerberater oder auf Erbrecht spezialisierte Rechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner.
Fazit zu Erbschaft und Immobilienbewertung: Starres System trifft auf bewegten Markt
Wenn Sie 2026 eine Immobilie erben, sollten Sie wissen: Bei der Erbschaft folgt die Immobilienbewertung des Finanzamts einer anderen Logik als die Preisbildung am Markt. Beide haben jeweils einen eigenen Zeithorizont. Der Grundbesitzwert dient der Ermittlung der Erbschaftssteuer und basiert auf gesetzlichen Bewertungsverfahren, deren Datengrundlage der Marktentwicklung etwa zwei Jahre hinterherläuft. Solange die Preise stiegen, fiel das kaum auf. In einem Markt mit rückläufigen Preisen wird die Lücke jedoch sichtbar und wirkt sich unmittelbar auf Ihre Erbschaftsteuer aus. → Darüber habe ich hier mit der ZEIT gesprochen.
Welche Schritte in Ihrem Fall sinnvoll sind, ein zeitnaher Verkauf oder ein Wertgutachten, hängt immer von der individuellen Situation ab. Als Erbenermittlerin, Nachlasspflegerin und Testamentsvollstreckerin begleite ich Erben in genau solchen Situationen. Prüfen Sie gerne, ob eine frühzeitige Einordnung auch in Ihrem Fall sinnvoll sein könnte.
