Was passiert eigentlich, wenn ein Mensch verstirbt und keine Erben bekannt sind? Wenn niemand da ist, der sich kümmert, die Wohnung räumt und schaut, was am Ende eines Lebens übrig bleibt? Lassen Sie mich das an einem Fall erklären, der mir in dieser oder ähnlicher Form immer wieder begegnet.
Seit sechs Monaten hatte ein Vermieter nichts mehr von seinem Mieter gehört und die Miete blieb aus. Der Vermieter steht nun fassungslos vor der Tür seiner Wohnung und weiß nicht, was zu tun ist. Er ruft beim Nachlassgericht an, nicht einmal, sondern täglich. Er fleht und schimpft: „Räumen Sie endlich diese Wohnung!“ Seine Mühen bleiben vergeblich, denn das Nachlassgericht hat keinen Räumdienst im Angebot. Und das muss es auch nicht, denn dafür ist es schlicht nicht zuständig.
In einer Suchmaschine oder bei Nutzung einer KI würde die Anfrage wohl nüchterner klingen: „mieter verstorben keine erben wer räumt wohnung“. Genau diese Frage beantworte ich Ihnen in diesem Beitrag. Zudem erfahren Sie, wer in einem solchen Fall zuständig ist, wer die Wohnung räumen darf und warum ausgerechnet Vermieter dabei häufig in Vorleistung gehen müssen.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag:
Wenn niemand da ist, der kündigt: die Ausgangslage
Wenn eine Person stirbt, aber keine Angehörigen erreichbar oder bekannt sind, geht plötzlich gar nichts mehr. Es gibt niemanden, der den Mietvertrag kündigt und die Schlüssel übergibt. Viele Vermieter wissen nicht, was in so einem Fall zu tun ist.
Das Nachlassgericht ist nicht für die Räumung der Wohnung zuständig, wohl aber für die Sicherung des Nachlasses und genau das ruft es auf den Plan. Denn das Gericht hat die Pflicht, den Nachlass zu sichern, solange unklar ist, wer erbt (§ 1960 BGB). Findet sich am Ende niemand, erbt der Staat (§ 1936 BGB).
In dieser Phase kommt das Nachlassgericht dem sogenannten Sicherungsbedürfnis nach und bestellt einen Nachlasspfleger. Dessen Aufgabe ist es, den Nachlass zu sichern und zu verwalten. Er handelt stellvertretend für die unbekannten Erben und kann zum Beispiel ein Mietverhältnis kündigen, wie es in unserer Geschichte nötig wäre. Was ein Nachlasspfleger im Einzelnen leisten muss und was das kostet, habe ich in einem eigenen Beitrag genauer beschrieben. → Nachlasspfleger: Aufgaben, Kosten und Definition.
Mieter verstorben, keine Erben, wer räumt Wohnung: Die Zuständigkeit im Überblick
Was viele Vermieter nicht wissen: Der Nachlasspfleger ist kein Räumkommando und schon gar kein Entsorger. Sein Aufgabenkreis wird vom Nachlassgericht festgelegt und beschränkt sich in der Regel auf die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses. Dazu gehört auch, ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich zu kündigen.
Was der Nachlasspfleger konkret leistet
In unserem Fall verlangt der Vermieter, dass der Nachlasspfleger die Wohnung sofort räumt. Doch dieser schüttelt den Kopf: „Kein Geld im Nachlass“, sagt er. „Ich kann die Schlüssel übergeben. Aber um die Räumung müssen Sie sich kümmern.“
Damit ist die Grundfrage „Mieter verstorben, keine Erben, wer räumt Wohnung?“ für den Regelfall beantwortet: Der Nachlasspfleger kündigt den Mietvertrag, sichert bewegliche Werte und übergibt anschließend die Schlüssel an den Vermieter. Ist genug Vermögen im Nachlass vorhanden, kann er daraus auch eine fachgerechte Räumung beauftragen.
Wenn im Nachlass kein Geld vorhanden ist
Wenn keine Mittel vorhanden sind, also kein verwertbares Vermögen im Nachlass steckt, bleibt die Arbeit an den Vermietern hängen. Das ist unbefriedigend, aber rechtlich folgerichtig. Ein Nachlasspfleger darf ohne Grundlage keine fremden Mittel für eine Räumung einsetzen.
Aus meiner Praxis weiß ich, wie hoch die Ausfälle für Vermieter tatsächlich werden können. Rund 60 von 100 Wohnungen, die ich als Nachlasspflegerin sichere, sind überschuldet. Mindestens die Hälfte übergebe ich ungeräumt an die Vermieter zurück. Manche Wohnungen sind so stark vermüllt oder verwahrlost, dass allein die Renovierung einen erheblichen Betrag verschlingt. Dazu kommen oft Monate an ausgefallener Miete. Ist der Nachlass überschuldet, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten in aller Regel sitzen. Ein Ersatzanspruch gegen den Nachlass läuft dann ins Leere, weil dort schlicht nichts mehr zu holen ist. Immerhin lassen sich die Ausfälle in der Regel als Werbungskosten in der Einkommensteuer geltend machen, das ersetzt den Schaden aber nur teilweise. → Was Erben tun können, wenn ein Nachlass überschuldet ist, erkläre ich in einem eigenen Beitrag.
Mein Rat an Vermieter: Achten Sie von vornherein auf eine ausreichend hohe Kaution und ziehen Sie einen Streit über die Zuständigkeit nicht unnötig in die Länge. Wer schnell handelt, statt lange zu diskutieren, kann die Wohnung meist früher wieder vermieten.
Wichtig: Auch wenn die Situation für Vermieter zermürbend sein kann, darf die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder geräumt werden, solange das Mietverhältnis formal nicht aufgelöst ist. Selbst dann nicht, wenn die Miete seit Monaten ausbleibt und der Mieter nachweislich verstorben ist. Wer das Schloss selbst knackt, Möbel entsorgt und die Wohnung neu vermietet, begeht eine Straftat.
Warum der Nachlasspfleger nicht für den Vermieter da ist
Ein Missverständnis begegnet mir besonders häufig: Viele Gläubiger, auch Vermieter, gehen davon aus, dass der Nachlasspfleger ihnen gegenüber verpflichtet ist. Das ist rechtlich so nicht vorgesehen. Der Nachlasspfleger vertritt ausschließlich die Interessen der unbekannten Erben, nicht die der Gläubiger. Deren Forderungen muss er deshalb nicht vorrangig bedienen. Trotzdem verhält er sich wie ein ordentlicher Vertreter des Nachlasses. Das heißt, auf Anfrage legt er in der Regel offen, welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten vorhanden sind, etwa in Form eines Nachlassverzeichnisses.
Wichtig: Gläubiger können ihre Forderungen zwar beim Nachlasspfleger anmelden und ins Nachlassverzeichnis aufnehmen lassen, das ist aber noch keine Anerkennung der Forderung. Bevor tatsächlich etwas ausgezahlt wird, prüfe ich in meiner Rolle als Nachlasspflegerin jede einzelne Forderung erneut.
Freigabe Wohnung Nachlassgericht: Was das bedeutet
Mit „Freigabe“ ist gemeint, dass das Nachlassgericht den Weg für die Übergabe der Wohnung an den Vermieter frei macht, in der Regel, indem der Nachlasspfleger das Mietverhältnis beendet und die Schlüssel aushändigt. Danach darf der Vermieter die Wohnung betreten und neu vermieten. Erst mit dieser Freigabe ist die Frage „Mieter verstorben, keine Erben, wer räumt Wohnung?“ für den Vermieter also tatsächlich gelöst.
Freigabe Wohnung Nachlassgericht, wie lange? Womit Sie rechnen sollten
Wer wissen möchte, wie lange eine Freigabe der Wohnung durch das Nachlassgericht dauert, bekommt selten eine pauschale Zeitangabe. Die Dauer hängt maßgeblich davon ab, wie aufwendig die Erbenermittlung ist, wie viel Vermögen im Nachlass steckt und wie ausgelastet das jeweilige Nachlassgericht ist. In unkomplizierten Fällen, in denen schnell klar wird, dass es keine Erben gibt, kann die Freigabe innerhalb weniger Wochen erfolgen. Müssen dagegen erst Angehörige im In- oder Ausland ermittelt werden, kann der Prozess Monate, mitunter auch länger als ein Jahr, dauern.
Tipp: Fragen Sie beim zuständigen Nachlassgericht aktiv nach dem Stand des Verfahrens und dem Namen des bestellten Nachlasspflegers. Ein direkter Draht zum Nachlasspfleger beschleunigt die Kommunikation meist deutlich mehr als das Warten auf einen Bescheid.
Was Vermieter konkret tun können
Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass Vermieter in dieser Situation vor allem eines brauchen: klare Schritte. Diese würde ich empfehlen:
- Sterbefall beim zuständigen Nachlassgericht melden, sofern das noch nicht geschehen ist.
- Reagiert niemand, aktiv die Bestellung eines Nachlasspflegers beim Nachlassgericht anregen Das können auch Gläubiger wie Vermieter selbst beantragen (§ 1961 BGB) . Das Gericht wird daraufhin aber nur tätig, wenn ein konkret drohender Schaden dargelegt wird, ein bloßer Hinweis wie „Ich weiß nicht, an wen ich mich wenden soll“ genügt nicht. Wer zügig einen möglichen Schaden konkret benennt, etwa drohenden Verfall der Wohnung oder anhaltenden Mietausfall, erhöht die Chancen auf eine rasche Bestellung deutlich. Danach Kontaktdaten erfragen und den Fortschritt regelmäßig nachhalten.
- Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB prüfen, sobald der Tod des Mieters bekannt ist.
- Auf keinen Fall eigenmächtig die Wohnung betreten, räumen oder neu vermieten.
- Bei mittellosem Nachlass die Räumung notfalls selbst beauftragen, Rechnungen sorgfältig aufbewahren und im Einzelfall unverbindlich beim Sozialamt nachfragen, wobei kein gesicherter Anspruch auf Kostenerstattung besteht.
Wer räumt wann: Die Szenarien im Überblick
| Situation | Wer handelt | Worauf Vermieter achten sollten |
| Erben unbekannt, Nachlass vorhanden | Nachlasspfleger | Kündigung und Schlüsselübergabe abwarten |
| Erben unbekannt, Nachlass mittellos | Vermieter | Räumung selbst organisieren, Belege sichern |
| Erben bekannt, aber untätig | Vermieter | Sonderkündigung nach § 564 BGB innerhalb eines Monats nutzen |
Ein Punkt, der in der Praxis oft untergeht: die Mietkaution. Sie gehört rechtlich zum Nachlass und darf nicht einfach mit offenen Mietforderungen verrechnet werden, ohne dass der Nachlasspfleger davon weiß. Melden Sie offene Forderungen deshalb schriftlich beim Nachlasspfleger an, statt eigenmächtig zu verrechnen.
Fazit: Geduld, gute Nerven und im Zweifel Vorleistung
Die Nachlasspflegschaft ist ein wichtiges juristisches Sicherungsinstrument und der Nachlasspfleger die Person, die es umsetzt. Aber weder das Gericht noch der Pfleger räumen Wohnungen oder ersetzen professionelle Dienstleister, wenn kein Nachlassvermögen vorhanden ist.
Die Ausgangsfrage: „Mieter verstorben, keine Erben, wer räumt Wohnung?“ lässt sich damit klar beantworten: Zunächst niemand, bis das Nachlassgericht die Freigabe erteilt hat und bei fehlenden Mitteln im Nachlass am Ende häufig der Vermieter selbst. Genau das musste auch der Vermieter aus unserer Geschichte lernen. Wer als Vermieter rechtssicher handeln will, braucht Geduld, gute Nerven und muss notfalls in Vorleistung gehen.
Prüfen Sie gerne, ob eine Nachlasspflegschaft in Ihrem Fall bereits angeregt wurde oder ob ich Sie als Nachlasspflegerin und Erbenermittlerin bei der Klärung offener Nachlassfragen unterstützen kann.
Ira Kröswang ist keine Rechtsanwältin und die Inhalte ersetzen keine individuelle anwaltliche Beratung.
